소개

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재정비촉진지구란?

  • 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 제5조의 규정에 의하여 지정하는 지구를 말합니다.
    • 가. 주거지형 : 노후·불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구
    • 나. 중심지형 : 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구
  • 주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정 규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업입니다.

재정비촉진지구의 유형

  • 주거지형 : 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 지구
  • 중심지형 : 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구

재정비촉진사업의종류

  • 도시 및 주거환경정비법에 따른 주거환경개선사업, 재개발사업 및 재건축사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업

  • 「도시개발법」에 의한 도시개발사업
  • 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군계획시설사업

재정비촉진지구의지정대상

  • 재정비촉진지구는 다음 각 호의 어느 하나 이상에 해당하는 경우에 지정할 수 있다.
    • (1) 노후ㆍ불량 주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 경우
    • (2) 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 경우
    • (3) 주요 역세권, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 도심 내 소형주택의 공급 확대, 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발이 필요한 경우

    • (4) 다수의 재정비촉진사업을 체계적ㆍ계획적으로 개발할 필요가 있는 경우
    • (5) 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 이전되는 대규모 시설의 기존 부지를 포함한 지역으로서 도시 기능의 재정비가 필요한 경우

      재정비촉진지구의 면적은 주거지형의 경우 50만제곱미터 이상, 중심지형의 경우 20만제곱미터 이상, 고밀복합형의 경우 10만제곱미터 이상으로 한다

토지등소유자의 정의

  • 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주거환경개선사업·재개발사업 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 가로주택정비사업, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 의한 시장정비사업 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군계획시설사업의 경우 : 재정비촉진구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자
  • 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 경우 : 재정비촉진구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자
  • 「도시개발법」에 의한 도시개발사업의 경우 : 재정비촉진구역에 있는 토지의 소유자와 그 지상권자

재정비촉진사업의 시행을 위한 지원

  • 건축규제의 완화 등에 관한 특례
    • ① 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역을 변경하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
    • ② 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정 또는 같은 법의 위임에 따라 규정한 조례에 불구하고 다음 각 호의 내용을 포함하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
      • 가.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제76조에 따른 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물 건축 제한 등의 예외
      • 나.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제77조와 관련한 위임 규정에 따라 규정한 조례에서 정한 건폐율 최대한도의 예외
      • 다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조와 관련한 위임 규정에 따라 규정한 조례에서 정한 용적률 최대한도의 예외. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 상한을 초과할 수 없으며, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」제11조제3항의 규정에 의하여 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 포함하지 아니한다.
    • ③ 중심지형 재정비촉진지구의 경우 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 「초·중등교육법」에 의한 학교시설기준과 「주택법」및 「주차장법」에 의한 주차장설치기준을 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
    • ④ 재정비촉진계획 수립권자는 고밀복합형 재정비촉진지구의 경우에는 건축법60조제2항에 따라 조례로 정한 가로구역별 건축물의 최고 높이 또는 같은 조 제3항에 따른 높이제한에도 불구하고 이를 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.

  • 주택의 규모 및 건설비율의 특례 : 「도시 및 주거환경정비법」제10조 및 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」제32조 및「도시개발법」제5조의 규정에 불구하고 재정비촉진사업의 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 대통령령으로 달리 정할 수 있다.
  • 도시개발사업의 시행에 관한 특례 : 재정비촉진지구 안에서 시행하는 도시개발사업의 시행자는 「도시개발법」제32조의 관련 규정에 불구하고 주택 등 건축물을 소유하고 있는 자 또는 토지소유자를 대상으로 입체환지 계획을 수립할 수 있다.
  • 지방세의 감면 : 재정비촉진지구 안에서 재정비촉진계획에 따라 건축하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는「지방세 특례 제한법」 및 지방자치단체의 조례가 정하는 바에 따라 취득세, 등록 면허세 등 지방세를 감면할 수 있다.
    • ①「문화예술진흥법」 제2조제1항제3호의 규정에 의한 문화시설
    • ②「의료법」 제3조제2항의 규정에 의한 종합병원, 병원 또는 한방병원
    • ③「학원의 설립·운영 및 과외교습소에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 학원시설
    • ④「유통산업발전법」 제2조제3호의 규정에 의한 대규모 점포
    • ⑤「상법」 제169조의 규정에 의한 회사의 본점 또는 주사무소 건물
    • ⑥ 그 밖에 조례에서 지역발전을 위하여 필요하다고 인정하는 시설
  • 과밀부담금의 면제 : 「수도권정비계획법」 제12조의 규정에 따라 부과·징수하는 과밀부담금은 같은 법 제13조의 규정에 불구하고 재정비촉진계획에 따라 건축하는 건축물에는 부과하지 아니한다.
  • 특별회계의 설치 등 : 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 재정비촉진사업을 촉진하고 기반시설의 설치지원 등을 위하여 지방자치단체에 재정비촉진특별회계(이하 "특별회계"라 한다)를 설치할 수 있다.
  • 교육환경의 개선을 위한 특례
    • ① 재정비촉진계획 수립권자는 교육환경의 개선을 위하여 교육감과의 협의를 거쳐 재정비촉진계획에 학교설치계획을 포함하여야 한다.
    • ② 교육감은 「초·중등교육법」 제61조의 규정에 의하여 학교 및 교육과정 운영의 특례가 부여되는 학교를 적극 유치할 수 있도록 조치하여야 한다.
    • ③ 지방자치단체의 장은 지방자치단체가 소유하는 토지 그 밖의 재산을 「공유재산 및 물품관리법」 및 관계법령에 불구하고 재정비촉진지구 안에서 사립학교를 설립·운영하고자 하는 자에게 수의계약으로 사용·수익 또는 대부하거나 매각할 수 있다

제한사항

  • 개발행위 제한(특별법 제8조)
    • 재정비촉진지구의 지정을 고시한 날부터 재정비촉진계획의 결정을 고시한 날까지 재정비촉진지구에서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제56조의 규정에 의한 개발행위 허가를 할 수 없다.(촉진계획의 수립에 지장 없다고 판단되는 경우 예외)
    • 재정비촉진계획이 결정·고시된 날부터 지구안에서는 재정비촉진계획에 적합하지 않은 건축물 또는 공작물을 설치할 수 없다.
      (지장 없다고 판단되는 경우 예외)
  • ※ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 개발행위 허가(제56조 주요내용)
    • 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
    • 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경 제외)
    • 토석의 채취
    • 토지분할(건축물이 있는 대지 제외)
    • 녹지지역, 관리지역 또는 자연환경 보전지역안에 물건을 1월이상 쌓아 놓는 행위 등
자료 관리부서
재정비사업과
담당자
전진원
전화번호
02-2199-7442

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